Казуси в детайл

Битува мнението, че така нареченото в практиката „удостоверение за тежести“ за имот е изискван документ от банките, които искат да се уверят, че върху дадения имот няма друга ипотека. Това схващане е твърде повърхностно и не вниква в същността на този вид документ.
Удостоверението за вписвания, отбелязвания и заличавания за имот се издава от Имотен регистър към Агенция по вписванията и е официален документ, който отразява всички вписвания, отбелязвания и заличавания за даден имот за определен срок, както и права върху имота, към момента на изготвянето на справката, или пък се удостоверява, че такива няма.
Често Агенциите за недвижими имоти насочват купувачите, че е достатъчно да бъде направена справка в Имотен регистър, като си спестяват издаването на удостоверение за тежести- от една страна, защото цената за издаването му е малко по- висока от тази на справката, а и нерядко изисква юридическа експертиза и прилагане на документи, за да бъде издадено такова.
Защо обаче е изключително важно да бъде изискано от купувача да му бъде предоставено такова и то на възможно най- ранен етап от сделката (още преди сключване на предварителен договор) и за възможно най- продължителен период от време.

Обичайна практика е при сключване на предварителен договор купувачът да заплаща на продавача капаро в размер на 10% от договорената продажна цена. Имайки предвид високите цени на недвижимите имоти, това е не малка сума, като ако се окаже на по- късен етап, че има вписани тежести върху закупувания имот, купувачът ще следва да претендира да му бъде върната (в двоен размер от продавача). Разбира се, съществува риск, който не е за пренебрегване, продавачът да не върне сумата доброволно и Купувачът да се окаже в ситуация да няма интерес да иска да сключи окончателен договор поради наличните тежести върху имота, а и да е затруднен да получи обратно вече платеното капаро. Рискът би бил значително минимизиран ако още на етап предварителен договор бъде изискано и предоставено удостоверение за тежести за имота (имотите) и то за възможно най- продължителен период от време (а не само за 10 години). Така, още на този етап от сделката, купувачът ще е получил документи за имота, удостоверяващи собствеността на продавача; липсата на вписани права на трети лица върху него и други тежести и достатъчно документи, които да формират така наречената история на имота.
Когато дойде време за продажба на имота по нотариален ред (окончателната сделка) ще следва да се предостави на купувача така нареченото продължение на удостоверението за тежести, което да удостовери, че за периода от предварителния договор до сключване на нотариалния акт също не са били вписани тежести и права на трети лица, противопоставими на купувача.
В случай, че някое от обстоятелствата, вписани в удостоверенията за тежести се окажат неверни и върху имота има тежести, това означава, че държавата в лицето на Агенция по вписванията ще носи отговорност пред купувача за причинените му вреди- заплатената цена и други суми по сделката, която той е сключил като се е доверил на официален удостоверителен документ, издаден от държавен орган. В този смисъл е и съдебната практика (например, решение на СО Варна по гр.д. 563/2020 г. , потвърдено с решение на АС- Варна по в.гр.д. 7/21 г. И Решение № 79/ 23.06.2022 г.по гр.д.№ 2805 по описа за 2021 г. на ВКС.) Така купувачът ще е в по- голяма степен гарантиран, че ще бъде обезщетен за причинените му вреди- от една страна от продавача, а от друга- от държавата.